الفهرس 
الإطار العام للدراسةيوجد فقط 14 صفحة متاحة للعرض العام
 |  | from | 148 |  |  |
| | | from | 148 | | |
المستخلص
الثروة العقارية فى مصر وفى مختلف الدول تمثل قوة إقتصادية إستثمارية عالية القيمة ، ذلك لأنها تدخل فى جميع الإستثمارات سواء الصناعية أو التجارية أو السياحية أو الترفيهية أو التعليمية أو المرافق والخدمات ، لما لها من تأثير فعال فى جميع أوجه الحياه بصفه عامه والإقتصاد والتنميه بصفه خاصه.الأمر الذى أدى الى إحتفاظ المنشأت بالإستثمار العقارى للحصول على مبالغ إيجاريه أو رفع قيمة رأس المال أو كليهما ، ولذلك فالإستثمار العقارى يولد تدفقات نقديه بشكل مستقل عن الأصول الأخرى الموجوده بحوزة المنشأه . وهذا مايفرق بين الإستثمار العقارى والعقار المشغول بواسطة المالك.
وقد صدر قانون الضريبه على العقارات المبنيه المصرى رقم 56 لعام 1954 وظل حتى صدور القانون رقم 196 لسنة 2008 (أى مايقرب من 54 عاماً) وما صاحب ذلك من تغييرات إقتصاديه خلال هذه الفتره يمكن الإدعاء بعدم ملاءمتها للتطبيق فى ظل الظروف الحاليه – إضافه الى ذلك تضائل حصيله الضرائب العقاريه بسبب كثرة الإعفاءات المنصوص عليها فى القانون القديم من ناحيه أو المنصوص عليها فى قوانين الإيجارات من ناحيه أخرى والتى أخلت بمبدأ العداله الضريبيه بين المكلفين بأدائها بالرغم من إرتفاع أسعار الضريبه التى وصلت الى 40% - وقد زاد بوضوح عدم ملاءمة القانون رقم 56 لسنة 1954 للتطبيق العملى فى ظل إصدار تشريع الضريبه على الدخل بالقانون رقم 91 لسنة 2005 ولائحته التنفيذيه ومنها:
1- تفاوت أسعار الضريبه العقاريه من 10% إلى 40%.
2- كثرة الإعفاءات الضريبيه فى ظل العديد من القوانين المستحدثه.
3- تطبيق الضريبه على الحيز العمرانى الواقع داخل كردونات المدن فقط– مما ينتج عنه حاله من عدم عدالة التطبيق على الثروه العقاريه داخل وخارج الكردونات كنتيجه لإختلاف الكردونات الحاليه عن الواقع المنصوص عليه فى القانون رقم 56 لسنة 1954 .
وقد رأت الدوله حسب ما أوردته فى المذكره الإيضاحيــه لمشروع القانون رقم 196 لسنة 2008 أن هنـاك ضروره لإجراء التعديلات على القانون 56 لسنة 1954 حتى يساير التغييرات الإقتصاديه التى مر بها المجتمع ويساير أيضا النمو والتطور فى الرقعه العمرانيه التى حدثت فى أنحاء البلاد خلال الفترات الماضيه.
لذلك قامت الدوله بإصدار القانون رقم 196 لسنة 2008 وتمثلت أهم أهدافه فيما يلى:
1- تحقيق العداله الضريبيه بين الممولين من خلال مبدأ تدعيم المساواه ومراعاة البعد الإجتماعى والإنسانى للممولين مع ضمان وصول الإعفاءات المقرره من الضريبه الى مستحقيها.
2- تسهيل مهمة مصلحه الضرائب عند التطبيق العملى لنصوص القانون من خلال معالجة التداخل بين التشريعات الضريبيه وغير الضريبيه والقرارات المختلفه التى صدرت فى مجال فرض الضريبه على العقارات المبنيه – بغرض مراعاه الإمكانيات العمليه للتطبيق.
3- العمل على زيادة موارد الدوله من الحصيله الضريبيه لمواجهة مجالات الإنفاق المختلفه.
وبإستقراء مواد القانون رقم 196 لسنة 2008 ولائحته التنفيذيه – أمكن التوصل إلى وجود بعض مشكلات المحاسبه الضريبيه الفعلية عند التطبيق العملى أهمها مايلى:
1- مشكله تقديرالقيمه السوقيه للمبانى للوصول الى القيمه الإيجاريه (وعاء الضريبه) المتخــــذه أساساً لحساب الضريبه على العقارات المبنيه والمستخرجه كنسبه من القيمه الرأسماليــه والتى بدورها مستخرجه كنسبه من القيمه السوقيه طبقاً لتقدير لجان الحصروالتقدير المشكله بموجب القانـــون رقم 196 لسنة 2008 – وطبقــاً للأسس التى وضعتـــها اللائحــــه التنفيذيه – ودون توضيح كيفية قياس القيمه السوقيه للعقارات المبنيه وماهو مدلول تلك النسب.
2- مشكلة الضريبه على عقارات القرى الساحليه والعقارات الفندقيه والإستثمار العقارى.
3- مشكلة الضريبه على العقا رات المخصصه لإدارة وإستغلال المرافق العامه.
4- مشكلة الضريبه على العقارات المباعه بالتقسيط والمباعه بنظام إقتسام الوقت.
5- مشكلة العقارات المشغوله بنشاط صناعى.
• وبالتالى زاد الإهتمام بالإستثمار العقارى فى الفتره الأخيره فى دوائر رجال الأعمال والمهتمين بمجالات الإستثمار خاصة فى الدول العربيه ، بل وشهد سوق الإستثمار إنتقال رجال الأعمال من أنشطة الإستثمار الصناعى إلى سوق الإستثمار العقارى لما يعُود عليهم من عائد وربح أسرع.
• ومن ثم فقد بدأت الهيئات المحاسبيه الدوليه والمحليه بتبنى مفهوم القيمه العادله وخاصة القيمه العادله للإستثمار العقارى الذى أصبح أساساً ومقياساً هاماً للإعتراف والقياس والإفصاح عند المعالجه المحاسبيه للمعلومات الماليه ، ويتضح ذلك جلياً فى معظم معايير المحاسبه الدوليه والتى أطلق عليها بعد ذلك المعايير الدوليه للتقارير الماليه (IFRS) ”International Financial Reporting Standards”
إلا أن الفكر المحاسبى ظل لفتره بعيده يتأرجح بين نموذجى التكلفه التاريخيه والقيمه العادله كأساس للقياس والتقييم المحاسبى ، ويرجع ذلك فى الأساس الى الخصائص الواجب توافرها فى المعلومات المحاسبيه وخاصة الملاءمه والموثوقيه ، فمن زاوية الموثوقيه فإن نموذج التكلفه التاريخيه هو الأكثر تفضيلا نظراً لوجود مستندات تؤكده وبصفه خاصه فى الحالات التى لاتوجد فيها سوق نشطه للأصول والإلتزامات التى يراد قياس قيمتها بالقيمه العادله ، بينما يعتبر نموذج القيمه العادله أكثر ملاءمه فى ضوء الظروف الإقتصاديه السائده وقت تقديم المعلومات.
وقد قامت لجنة معايير المحاسبه الدوليه (IASC) بإصدار المعيار المحاسبى الدولى (IAS 40) والخاص بالمعالجات المحاسبية للإستثمارات العقاريه (الممتلكات الإستثماريه) (Investment Property) والإفصاحات المتعلقه بها.
ثم صدر بعد ذلك المعيار المحاسبى المصرى رقم (34) والخاص ”بالإستثمار العقارى” ، وقد عرف المعيار الإستثمار العقارى بأنه الأراضى أوالمبانى أو جزء من المبانى أو كلاهما والمحتفظ بها لأغراض جنى الإيرادات من تأجيرها أو لأغرض جنى الأرباح من إرتفاع القيمة الرأسماليه لها بمرور الزمن.
وقد واكب ذلك إصدار وزير الإستثمار للقرار رقم (110) لسنة 2015 فى 9/7/2015 بإصدار معايير المحاسبة المصرية المعدلة وتفعيلها من 1/1/2016 وإلغاء قرار وزير الإستثمار رقم (243) لسنة 2006.
- ومن ثم فإن الهدف من هذه الدراسه هو تقييم الإستثمارات العقارية والعقارات المبنية بإستخدام أحد أساليب الذكاء الإصطناعى لتقنين التقدير والحكم الشخصى بغرض تحديد الوعاء الضريبى للوصول إلى أقل نسبة خطأ ممكنه للتقدير.
- وتعتبر”الشبكات العصبية الإصطناعية” ANNs)) Artificial Neural networks إحدى تطبيقات الذكاء الإصطناعى ، ولقد بدأ الإهتمام بها فى أواخر الأربعينات وأوائل الخمسينات من القرن العشرين حيث حاول العلماء وضع مجموعة من البرامج التى تُحاكى عمل الشبكات العصبية فى عقل الإنسان ، وربطها معاً من أجل أن تقوم بعملية تعلم معينة ، ولكنهم لم يتمكنوا من تحقيق ذلك لأن الأجهزة فى تلك الفترة كانت غير قادرة على إعداد الكم الكافى من الشبكات العصبية للوصول إلى أى شئ يُحاكى الذكاء البشرى ، ولأن طبيعة عمل العقل لم تكن معروفة فى ذلك الحين .
وقد اتجهت البحوث المحاسبية فى الفترة الأخيرة إلى استخدام الشبكات العصبية الإصطناعية فى التعامل مع المشاكل المحاسبية المختلفة حيث أن المناهج المعتمدة على نماذج الشبكات العصبية الإصطناعية تعتبر أفضل من الطرق الإحصائية التقليدية مثل تحليل الإنحدار ، وتحليل التمايز ، حيث تحتاج تلك الأساليب الإحصائية التقليدية إلى بيانات تتوافر فيها إفتراضات أو شروط معينة (مثل أن البيانات موزعة توزيعاً طبيعياً ، وأن مصفوفات التباين والتغاير لتلك البيانات متساوية) ، وهذه الإفتراضات نادراً جداً ما تتوافر فى البيانات فى الواقع العملى . أما نماذج الشبكات العصبية الإصطناعية فلا تحتاج إلى توافر مثل هذه الإفتراضات حيث يتم بناؤها بإستخدام أمثلة لحلول مشاكل فى مجال تطبيقى معين ، وقد أدى ذلك إلى الإنتشار السريع لهذه النماذج ، وأصبحت تُلاقى قبولاً عاماً من الباحثين.